把“糊涂账”算成“明白钱”

近期，我市多个小区将公共收益分给业主引发关注。电梯广告收入、道闸广告收入、停车位收入……使用居民小区公共配套设施产生的收益均归业主共有。而这些收益怎么管理，又该如何使用，是公众较为关心的话题。

连日来，记者走访我市多个小区，看他们如何管理和使用这笔钱，让小区公共收益成为一笔“明白账”。

小区公共收益从哪儿来

“在《民法典》及一些地方性法规政策中规定，小区公共收益组成主要包括小区公共区域的广告收益、公共区域的场地租金、公共设施使用收益等。”南通市律师协会副会长、段和段南通律师事务所主任华刚介绍，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，剩余部分属于业主共有。例如，小区内电梯轿厢广告、公共场地停车费、公共区域出租摊位的租金等收益，都归全体业主所有。

公共收益一般可用来补充专项维修资金；用于小区公共设施的日常维护、保养，如路灯维修、绿化养护等；或经业主大会同意的其他公共支出，如组织社区文化活动，发放给业主等。但不管小区公共收益如何使用，都一定要按季度或年度定期公示。公示内容应包括收益来源、金额、使用项目、支出金额等明细；公示地点应为小区显著位置，如公告栏，也可同时通过业主群等方式发布，确保业主的知情权。

“虽然民法典早有明确规定，但以往很多小区业委会、业主大会等在与物管企业订立物业服务合同时没有给予足够重视，导致部分业主公共利益难以保障。”华刚律师建议，要重视在物业服务合同中对业主共有部分的收入归属和分配做出约定；注意公共收益的分配方式应当具体清晰、具备可操作性，笼统地约定只会增加纠纷的发生；还要加强对物管企业的财务监督，防止物管企业侵害全体业主利益的情况发生。

规范公共收益的公示公开

以往，小区公共收益这笔资金具体数额多少、日常是如何管理使用的，很多业主不太清楚，其中很大一部分原因在于，很多小区的公共收益收支不公开、不透明，一度成了业主眼中的“糊涂账”。

小区如何管好“钱袋子”，公开“账本子”？我市大部分小区做得还远远不够，而部分小区的优秀做法也值得借鉴。把公共收益算明白、晒出来，不仅维护了业主的合法权益，还会大大提升业主的归属感。 

崇川区南川园路的金鑫苑小区就由全体业主共同约定，对小区内车辆管理及外来车辆临时停放均制定了相关管理办法。据了解，2022年至今，该小区通过停车费、广告费等共得公共收益约80000元，平均分配给已缴清物业费的业主，每户共获“分红”275元，并且相关账目均在业主协商群及公告栏内公示，小区物业费收缴率达到100%。

崇川区任港街道的五龙云璟小区新交付不足一年，目前除了电梯内广告为地产交付前就已设置之外，物管企业并未安排广告介入。小区在规划设计时，也无公共停车位。小区物管经理杨诚介绍：“物管企业每年适当时间会对上一年度物业整体运行情况（包括收益部分）进行公示。所累积的公共收益会根据经物管处备案的《前期物业服务合同》约定的框架予以分配（其中就明确了广告收益用于物业日常维护），其他零星收益的分配时间，物管企业将会在合同期限内适时安排分配给全体业主。”

用在刀刃上才更有价值

“凤凰莱茵苑建筑年限近20年，大量公共设施如电梯、建筑本体、道路均面临改造维修，未来改造资金的缺额还很大，所以更要合理规划这部分资金的使用。”崇川区文峰街道的凤凰莱茵苑小区业委会主任王鹏介绍，业委会在业主代表大会的授权下，将小区闲置的公配用房、公共区域广告出租所得收益纳入业委会专有账户。

“近期我市一些小区‘分红’发钱很高调，物管和业委会得到了市民称赞。我们的业主纷纷质问莱茵苑为什么不发钱。”王鹏表示其他小区使用公共收益“分红”给了业委会很大的压力。

凤凰莱茵苑小区在第一届业委会成立时已经定下基调，小区公共收益作为公共设施（区域）大修改造的“养老金”，即用于小区维修基金的补充。目前利用公共收益对小区老旧设备改造或正在改造的项目有小区监控系统、破损道路维修、破损小品绿化的改造、部分消防设施的应急改造、地库渗水维修、部分电力设施的应急改造等。

“公共收益用在刀刃上才更有价值！分钱容易收钱难，何况这些收益是全体业主的共有资产，要经过全体业主共同决定，业委会动议这方面用途应慎重，街道社区应做好引导，维护小区的长远利益。”南通市物管协会会长杜迎春认为，随着小区“房龄”越来越老，需要维修或更新的地方就越多，小区公共收益按规定补充物业维修资金或用于共有部位的维修、更新和改造，才能让房子更好地“延年益寿”。

记者 李慧 蒋娇娇