□张国栋

据报道，住建部日前就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见。意见提出，严格控制大规模拆除，同时严格控制大规模增建，从坚持划定底线，防止城市更新变形走样。

（8月11日《北京青年报》）

该《通知》来得是时候。实施城市更新行动是完善城市空间结构和功能布局的重要举措，是国家“十四五”规划纲要明确的重大工程项目。

《通知》立足防止大拆大建，并划定底线，注重以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能，增强城市活力，既可谓牵住了事物发展的“牛鼻”，击中了当前一些城市更新的“软肋”，更可望以此为突破口，在积极稳妥实施城市更新行动，防止沿用过度房地产化的开发建设方式的前提下，让城市更新更可期。

一方面，《意见》提出，原则上老城区更新单元或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%，这意味着旧改将告别疾风暴雨般的大拆大建，走向和风细雨般的城市更新。不仅如此，告别大拆大建后，因拆迁导致的被动式住房需求爆棚，以及规划概念和表面繁荣炒作导致的房价租金上涨动力，也被间接削弱了。

另一方面，严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元或项目内拆建比不宜大于2。这是注重居民居住体验的情怀，也是推动老城区减量发展，重点发展新城的考量。换言之，如果城市想发展，只能建设新城，因而是种纠偏，也是种倒逼，不仅有助于消除一些地方政府官员为了提升政绩，在城市更新实践中“拆了再建，建了再拆”的陋习，也有助于从根本上改善市容市貌，使更新区域的居民得到良好的生活体验。

值得关注的是，与大拆大建相反，《通知》鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，提倡分类审慎处置既有建筑；积极拓展公共空间、公园绿地，保持适宜密度，提高城市宜居度。同时，严格控制大规模搬迁，明确要尊重居民安置意愿，鼓励以就地安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，更新单元或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。要求统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，住房租金年度涨幅不超过5%等。这些看得见、可量化的指标，不仅能起到一定威慑作用，让相关部门不敢再“乱来”，更可让城市更新渐入佳境，富有成效，值得期待。

当然，城市更新是个系统工程。除了告别大拆大建，新的更新模式下，区域开发转向区域运营后，公共服务短板全面补上，旧区避免了衰败，住房功能配套更加齐全，存量住房供应的有效性提升，并成为历史文化烙印深厚、功能复合的新区域，这既是未来住房供给侧改革的重要部分，也是城市更新不可或缺的关键抓手。