“带押过户”为二手房交易提供了一个新选择，但在实际交易中也会带来一些风险。对此，崇川法院对“带押过户”涉及的各方作出提醒。

买方：核实抵押合同有无禁止转让的约定

购买“带押房”，对买方而言，是自己贷款用以偿还卖方贷款，自己买下的房屋能否免受拍卖，不仅取决于自身，很大程度上受到卖方的影响，在卖方抵押完全被解除之前，买方对房屋的所有权始终处于不安全状态。

在实践操作中，抵押权人为了保障自身权利，往往约定禁止或限制抵押人对抵押物转让，此时，有约定的要从其约定。因此，“带押房”交易中，买方需注意到房管登记部门查询核实抵押合同有无禁止转让的约定，不能以卖方口头说明为准，避免出现付了款却过不了户的情况发生。

卖方：还款义务未结束，贷款或将提前到期

卖方贷款所设定的抵押并未解除，因此卖方的还款义务也并未结束，一旦房屋出现不可弥补的价值贬损或者房屋灭失，就会加速卖方的贷款到期，使得卖方短期承受巨大的还贷压力。

如甲方将抵押贷款购买的房产出售给乙方，后该房屋因市场行情发生重大变化等原因导致房屋价格大幅下降，此时乙方一旦因自身负债导致房屋被拍卖，甲方贷款也会因此提前到期，如房屋拍卖所得款无法覆盖甲方贷款余额，甲则需要筹集资金还清不足部分。

抵押权人：充分调查，做好风险预估

在买方尚未将卖方贷款还清的阶段，房屋可能存在着买卖双方所设定的多个抵押，当房屋价值不足以清偿抵押款时，抵押在后的抵押权面临无法实现的风险。法拍房在拍卖中，通常一拍起拍价为房屋评估价的七折，在房屋交易市场行情低迷的情况下，很多法拍房的价格甚至会被“腰斩”，大量在先的抵押债权都无法足额受偿，在后的抵押债权更加没有保障。

因此，作为抵押在后的抵押权人，要充分调查房屋实际价值，做好风险预估，以最大限度保障自己的贷款权益。

江涛 玮丽