截至本月初，胡女士已经连续3个月没收到租金了。为了孩子上学方便，胡女士一家在市中心租房居住，自家位于朝阳区的一套房子出租，收到的租金用于补贴在市中心的租房支出。如今，收不来房租的胡女士只能另想办法。现在，每次临近月初收房租的日子，胡女士的血压都要直线飙升，一想到租客的各种推托，甚至只要想到“房租”两个字，一股郁闷、窝囊的感觉就涌上心头。

“之前连续两个租户都提前退租了，我把租金降低了一些，好不容易把房子租出去了，想不到却碰到了这种麻烦。”胡女士说，近一年的时间里，她一直在与租户为了拖欠的房租交涉。当初撮合交易的中介公司业务员也帮着一起催，却毫无效果。算起来，被拖欠的房租已近3万元。在胡女士展示给记者的微信聊天记录里，到处都是“今晚就交”“明天就给”“20号之前肯定到账”等说辞，可这一个个承诺最终都未兑现。“最开始还是‘很快就交’，再催几次，对方干脆直说‘经济困难，没钱’。”胡女士抱怨。

租客一直这么拖下去也不是办法，胡女士曾想过“下策”：“实在不行，我就拿着房产证，找开锁公司，去把锁给换了！”却又担心，万一租客闹起来，称家中细软在开锁时丢失，说不清楚。

■风险

自行换锁最怕“说不清”

“如果胡女士直接去开锁、换锁，反倒可能使自己处于法律上的不利地位。”通州法院法官助理王妍说，强行驱逐租户存在一定风险：如果租赁房屋内有租户的个人财物，在租户不在场的情况下，出租人自行清理，很多细节不一定能说得清楚。换锁之后，租户失去对房屋的掌控，这之后的事情，绝不是“房主出具一份录像，证明自己换锁时没有进门”就能说清楚的。毕竟，这次没有进门，但是房屋已经处于房东的控制之下，如何排除在无录像的情况下进过门？王妍介绍，这种情况下，租户可能会提出自己遭受了损失，要求出租人承担财产损害赔偿的责任。特别是此时租赁房屋内的各种财物，出租人和租户并不会实时清点确认，并由出租人自行清理。这就导致可能会存在租户恶意索赔、出租人恶意清理的情况，导致双方纠纷更加复杂。

■支招

应先解除合同再起诉

有业主想要报警求助，由民警见证换锁过程。但记者致电朝阳、东城、通州等多个派出所，得到的回答较为统一，“此事项非警方职责，建议当事人之间协商，协商不成可向法院起诉”。那么，房主遇到房客不交纳房租的情况，标准的处置流程应该是什么？

王妍介绍，房主第一步要向租户明示，要求解除合同，具体可以通过微信、短信告知，或电话录音形式告知，以便保存证据。在起诉之前，房主还应收集诸多证据，包括租赁合同、租户交付费用转账凭证、房屋所有权证等。证据齐全后，公民即可前往房屋所在区的法院或双方约定管辖地法院立案大厅立案，或通过法院立案小程序远程立案。案件立案后，法院会询问原告是否接受调解。王妍表示，考虑到现在司法流程较长、案件众多、开庭日期往往要排上许久等客观因素，建议公民在矛盾尚未激化的情况下接受调解，尽快解决问题，减少经济损失。