老旧小区改造特别是后续物业管理，仅靠政府财政“唱独角戏”，难免捉襟见肘。

借鉴北京等地老旧小区改造的成功经验，崇川区通过公开招标方式引入全国知名“美好社区运营商”——北京愿景集团。

今年8月，愿景与崇川区新城桥街道正式签约，以易家桥贰号院为试点，探索老旧小改造新路径，着力实现“舒适感、文化味、满意度”的三重提升。

“桥”式形象大门、惬意的林下空间、“先尝后买”的物业服务……愿景入驻两个多月来，社区居民时时感受到“微改造”带来的温馨变化。

留住“乡愁”，激活社区文脉

“易家桥贰号院”始建于20世纪70年代。易家桥新村的“村名”，从何而来？恐怕不少老南通人也说不清楚。

签约入驻南通后，愿景将易家桥的前尘往事，细心地进行梳理，纳入“易家桥贰号院设计提升方案”，作为小区改造的重要依据。

“文化品牌的挖掘和提升，是老旧小区改造的重要内容。”愿景集团项目人员芦钰舒说，愿景在旧改中，非常注重将文化元素纳入改造，营造社区独特的烟火味、人情味、市井味。

愿景正式落地南通是今年8月，但在今年初，设计团队就已先期进入。

经过多方寻证，愿景为“易家桥贰号院”设计了社区的专属文化名片——“易”姓文化、“桥”的故事。

据考证，目前，南通境内易氏是明朝初年由江西避寇迁入，从清朝易氏子孙出仕为官、成为乡绅、开馆教学，到民国以后的教育家、企业家……易氏名人辈出，成为江海文化不可或缺的一部分。史料记载，易姓家规家训严明。其中，易延庆是宋代江西上高县进士，当时人称“纯孝先生”。

史料关于易家桥的记载，有据可查约为明朝1628至1644年。位于主城宝塔河上的易家“桥”，是老南通人记忆和情感的寄存。

“我们通过串联‘易’的孝感文化、延续‘桥’的历史记忆，来打造‘易家桥贰号院’的文化特色。”芦钰舒介绍 。

愿景将提炼出的文化元素融入社区改造，着力打造“孝”文化“易”品牌生活场景。

在“易家桥贰号院”主入口，愿景提取“桥”元素，独特匠心改建景观大门；漫步在小区内，慢行步道、适老座椅等设计，处处可以感受到“孝”文化润物细无声的有机融入。

有了“文化味”，成为“易家桥贰号院”居民对愿景入驻改造的最直观感受。

提质“微改造”，让生活更精致

“以前小游园里的座椅，没有靠背，我们坐上去，都要小心翼翼地，现在舒服多了。”谈及贰号院的“微改造”，85岁的严春阳对社区的适老座椅赞不绝口。

位于主城区新城桥街道的“易家桥贰号院”，包含易家桥新村1至39号楼，在今年初完成老旧小区改造。

改造后的小区新增了3万平方米绿地、407个车位、4个小游园、30多个无障碍通道……小区面貌焕然一新，但在生活友好度上尚待提升。

“与北京的老旧小改造相比，崇川的旧改，在水电、管线、停车位等基础设施的标准化提升上，丝毫不逊色，但面对居民的个性需求，还要进行更细致的微改造。”芦钰舒表示。

为此，愿景联合易家桥社区开展多次调研，选取35-85岁间多个年龄段的居民，通过座谈、问卷等方式，归纳总结出数十条细节建议和问题。

过去，小区的公共座椅就是一个简单的条凳。针对小区老年人多的特点，愿景全部进行改造，增设了木质的扶手和靠背，保障老年人的安全。

注重细节的微改造，在小区里随处可见。座椅增加了遮阳伞，让居民们舒适休憩；小游园增设了太阳能景观灯，方便阿姨晚饭后的广场舞娱乐；沿河岸边加装了地灯，让居民夜间散步更安心……

更多的改造工程，正在进行。利用一处闲置空地，愿景将其打造利用成“孝文化全龄广场”。其中，小游园廊架将加设顶棚和座椅，实现从“标准件”向“功能件”的转变；沿路将设置的匠心工坊社区驿站，植入社区图书馆、便民服务、养老送餐、生活服务等空间。

值得一提的是，愿景团队从北京来通的工作人员，全部租住在贰号院内，“只有切身融入社区生活，才能对居民的需求有更精准的把控。”芦钰舒说。

建管一体，实现“微利可持续”

“三分建，七分管”。老旧小区改造后的管理，是一个“老大难”。其中，缺乏可行的商业模式，是难点之一。

此次，愿景落地南通，创新采用了“EPCO”模式，即设计、施工、运营一体化，愿景集团负责项目全过程设计、建设、物业接管、菜市场运营等工作。

作为“美好社区运营商”，愿景在全国多地积累了老旧小区的运营经验。通过“存量空间运营+物业管理”，愿景在实现投资自平衡及微利的同时，也让合作老旧小区实现了长效管理。

从居民需求出发，进行商业的激活、升级、再造，跑通盈利闭环，这是愿景独特的商业模式。

在贰号院的合作项目中，易家桥菜市场是愿景进行重点改造、运营的项目。据介绍，这也是南通首个通过“改管运一体化”实现社会资本参与的社区菜市场空间提档升级的标杆项目。

改造前，易家桥菜市场仅有六成左右商户。改造后的菜市场，不仅要实现内外面貌出新、设施提升、增设智慧系统外，还将成为“易家市集”的重要板块。

“老旧小区改造后，不少提供钟表维修、衣物缝补等服务的便民小店因为拆违搬走了，但居民的需要还在。”芦钰舒介绍，改造后的菜市场，将召回、增设便民配套和特色服务零售业，将其打造为特色生活市集，“还”老街生活气息，为社区居民打造15分钟便民生活圈。

目前，愿景旗下的“和家物业”已经在贰号院实行“先尝后买”方式，为小区居民提供保安、保洁、维修等贴心服务。

“之前家里水阀关不住，他们先后两次上门，既没有上门费，也没有手续费。”说起愿景的物业服务，严春阳连声称赞。“小区楼道每天都是干干净净的，变化非常明显，眼看着小区越变越美，生活越来越舒适。”对于未来的小区生活，在贰号院住了几十年的老居民施惠兰充满了期待。

·苗蓓 江姝颖·