8月19日，评估公司来到启东市民施女士家，对回购房源进行评估。“以旧换新”正成为当下消化存量商品住房、激发住房消费活力、改善居民居住条件的重要手段。记者在采访中发现，目前参与房屋“以旧换新”业务的启东市民，绝大多数是出于改善住房条件的“刚需”。截至目前，启东市已有56套“以旧换新”房屋成交，新房销售总价达15268万元，旧房收购总价7602万元，实现销售现金收入4361万元，在全市处于领先位置。
成交56套，刚需换新是主流
今年2月，启东市在全市较早制定“以旧换新”工作方案，并推出首批50套以旧换新房源，吸引了130余户有购房需求的市民关注，前50组客户仅用了8分钟时间便完成保证金缴纳。“当时，我的‘以旧换新’名额是‘抢’来的。”张先生是该市首批参与房屋“以旧换新”的启东市民。
张先生的老宅在天工花苑，这是2004年交付的小区。“我们是一家六口、祖孙三代住在一起。”张先生告诉记者，因为人口多，房子有点不够住，加上小区“老”了，“换房”是家人的共识。选择“以旧换新”前，他曾把这套住宅在中介“挂”了一段时间，可基本无人问津。今年2月，在网上看到启东城投集团商品房“以旧换新”实施（试行）方案，他立刻报了名。经过置换房源审核、市场评估等环节，张先生如愿获得了换房资格，全家人一致选择了启东目前热门的商品房小区之一——大雅梧桐苑。
“自2月发布‘以旧换新’试行方案以来，受到社会广泛关注，市民登记报名、意向认购积极踊跃。”启东城投集团副总经理钮向东介绍。城投集团拿出阅峯名苑、风华苑、光明苑、蔷薇苑、梧桐苑等5个新建楼盘参与“以旧换新”，其中，最受欢迎的是位于新城区核心地段的梧桐苑和老城区为数不多的新楼盘光明苑。这充分显示出购房者的需求，早已从“有房住”变为“住好房”。
成交偏低，评估价格有落差
房屋“以旧换新”活动已在全国越来越多的城市展开。记者了解到，各地“以旧换新”政策分“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式。启东市采用的就是“国企收旧换新”模式。“居民有改善刚需，市场有存量房。”启东市住建局房地产市场监管科负责人叶华介绍，在制定相关政策前，他们进行了市场走访调研，选择“国企收旧换新”模式，是因为二手房市场普遍存在有价无市的情况，市场转化速度很慢。
旧房难卖、置换难，是不少市民遇到的共性问题。以施女士为例，她家位于启东城西，是一套位于15楼的小三室，房龄较新。为了方便孩子上学，她的房子“挂”在中介一年有余，但没有达到她的心理价位。当天上门的评估师朱荣荣已参与了160多套回购房源的评估工作，他告诉记者，层高、采光、户型等等都是评估的重要依据。根据当天评估，朱荣荣表示，施女士的房子评估价约为1.1万元/㎡，施女士表示，评估价略低于自己的预期。
“这种情况不是个例。”叶华表示，评估价很难令所有置换人满意。因此，虽然有大量市民咨询、评估回购房源，但实际成交量只有咨询、评估量的两至三成。截至8月20日，线上、电话、现场等各类咨询、来访380余组，登记意向报名260余组，初审符合条件的登记260余组，缴纳新房意向认筹金的共261组。
“我们对于市场评估价非常谨慎。”钮向东表示，在首批“以旧换新”工作中，城投找了三家评估公司，去掉最高价后，剩下两家的均价即为评估价；后续工作中，则选择了五家评估公司，去掉最高、最低价，再由城投内部成立房产评估监督小组，进行二次评估，并对每套旧房进行实地走访、找房产中介了解市场价后方确定评估价。市民若能接受评估价，旧房房款就直接转为新房首付款；若不接受，新房认购金可全部退还。
不断完善，政策跟着市场走
今年6月，启东市出台《商品住房“以旧换新”实施方案》。记者注意到，此次出台的《实施方案》与2月的《试行方案》相比，对旧房房龄、旧房抵款、套数等都做出相关政策调整。如：房屋建成日期由2004年1月1日之后调整为2000年1月1日之后；收购住房置换总价不高于所购新房总价的60%调整为不高于80%；并增加了直系亲属二代名下持有房源可2套换1套的内容。
“商品房‘以旧换新’大家都是摸着石头过河。”钮向东表示，很多政策都是在实践中了解市民、市场的实际需求，再做出相应调整。因部分小区是“期房”，为方便参与“以旧换新”的市民生活，城投已对旧房租金进行同步评估。若参加置换的市民选定房源还未交房，可以选择支付租金，继续住在原有房屋中。5个新楼盘，除指定房源外，其他房源均可按房屋备案价的“88折”置换，若房源现行销售价低于“88折”的，则按该房源现行销售价置换。
回收的旧房又有什么去处呢？记者了解到，大部分旧房位于配套设施齐全的老城区，面积不大、生活便利，城投集团计划根据房源条件，作为人才公寓、廉租房出租，或作为安置房源，也可作为二手房销售。
“商品房‘以旧换新’如果要进一步激活市场、满足市民实际需求、促进房地产市场进一步平稳健康发展，需要多措并举鼓励市民积极参与。”叶华说。今年6月，启东城投集团自建的“房产超市”成立，将开发的新房、收购的旧房一并纳入，为收购的旧房提供了租售展示渠道。启东市住建局正在与金融和房地产经纪平台对接，后续将建立网上“换新购”服务平台，启动“联合帮卖”模式，更进一步推动商品住房“以旧换新”。
本报记者 袁晓婕
